Por David 
La regla de oro de la financiación inmobiliaria dice que el banco solo presta el 80% del valor de la vivienda. Esto implica que el comprador debe aportar el 20% restante como entrada, más un 10% adicional para cubrir gastos e impuestos, sumando un total del 30% del coste total.
Para muchos jóvenes y familias con solvencia económica, ese 30% de ahorro inicial es la barrera infranqueable.
La buena noticia es que en 2025, el mercado ha reabierto las puertas a la Hipoteca 100% e incluso al 100% más gastos, aunque bajo condiciones muy específicas. En esta guía de AhorraSeguro.info, desgranamos las tres vías principales para conseguir la financiación máxima y te ayudamos a preparar tu perfil.
1. El Mito del 100% en la Banca: ¿Es Realmente Posible? 🤔
Sí, es posible, pero es la excepción y no la norma. El banco tradicionalmente limita la financiación al 80% para protegerse ante una caída del precio del inmueble (el banco quiere que la deuda siempre sea inferior al valor de la garantía).
Sin embargo, hay tres escenarios que rompen esta regla y te permiten financiar el 100% (e incluso los gastos asociados, llegando al 110%):
- Avales Públicos (ICO y Autonómicos): La vía más accesible para jóvenes y familias.
- Adquisición de Activos Bancarios: Comprar viviendas que el propio banco tiene en cartera.
- Perfil Económico Premium: Tener un perfil con ingresos excepcionalmente altos y estables.
2. Vía 1: Los Avales Públicos (La Oportunidad de 2025) 🇪🇺
La iniciativa de los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), en colaboración con el Ministerio de Vivienda, es la herramienta más potente para conseguir una hipoteca 100% en 2025.
2.1. ¿Cómo Funciona el Aval ICO?
El aval del ICO no es dinero, sino una garantía estatal que cubre hasta el 20% (o 25% con buena certificación energética) del préstamo hipotecario. Al contar el banco con esta garantía adicional, está dispuesto a prestar el 100% del valor de compraventa sin riesgo.
El plazo para formalizar estos préstamos finaliza el 31 de diciembre de 2025 (con posibilidad de prórroga), lo que convierte este año en un momento decisivo.
2.2. Requisitos Clave para Acceder al Aval ICO
Para beneficiarte de esta ayuda, debes cumplir las siguientes condiciones:
| Requisito | Detalle |
| Perfil | Jóvenes menores de 35 años o familias con hijos menores a cargo (sin límite de edad). |
| Ingresos | Ingresos brutos anuales individuales que no superen los 37.800 € (4,5 veces el IPREM). Se duplica si son dos titulares (75.600 €). |
| Patrimonio | El patrimonio financiero no debe superar los 100.000 €. |
| Vivienda | Debe ser la primera vivienda y la residencia habitual (con la obligación de mantenerla al menos 10 años). |
| Precio Máximo | El precio de la vivienda no puede exceder el límite fijado por cada Comunidad Autónoma (ej. hasta 325.000 € en Madrid). |
💡 Nota Importante: El aval solo cubre la entrada (el 20%). El comprador sigue siendo responsable de tener ahorrado el 10% restante para los gastos de notaría, registro e impuestos (ITP o IVA).
3. Vía 2: Comprar Activos de la Propia Entidad Bancaria 🏦
Esta es la forma tradicional de conseguir el 100% o incluso el 100% más gastos (cubriendo el total de la operación).
3.1. ¿Por qué el Banco es Flexible con sus Activos?
Los bancos tienen carteras de inmuebles propios (pisos y casas que provienen de embargos o promotoras asociadas). El objetivo de la entidad es deshacerse de estos activos para limpiar su balance, y por ello, están dispuestos a asumir un mayor riesgo crediticio.
Las filiales inmobiliarias de los grandes bancos son la puerta de entrada:
- Santander: Altamira, Casaktua, Aliseda.
- BBVA: BBVA Vivienda.
- Caixabank: Servihabitat.
- Banco Sabadell: Solvia.
3.2. Ventajas y Desventajas
| Ventaja | Desventaja |
| 100% Financiación | La vivienda no es de tu elección; tienes que adaptarte a la cartera del banco. |
| Plazo Extendido | Suelen ofrecer plazos de amortización más largos (hasta 40 años) o periodos de carencia. |
| Negociación | El banco es más flexible con tu perfil de riesgo si logra vender su activo. |
4. Vía 3: El Perfil Económico Premium y los Brókers Hipotecarios 🤵
Si no cumples los requisitos de edad o no quieres comprar un activo bancario, tu única opción es presentar un perfil inmaculado o buscar ayuda profesional.
4.1. El Perfil de Éxito: Solvencia Inquebrantable
Para convencer al banco de que te preste el 100%, debes demostrar una solvencia que minimice el riesgo al máximo:
- Ingresos Netos Conjuntos: Superiores a 3.500 €/mes y demostrables durante años.
- Estabilidad Laboral: Contrato indefinido con alta antigüedad (más de 5 años) o funcionario.
- Tasa de Endeudamiento: Tu futura cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 30% de tus ingresos netos.
- Aval Adicional: Si tus padres o un familiar pueden actuar como avalistas o hipotecar otra propiedad (garantía adicional), el banco verá la operación con mejores ojos.
4.2. El Papel del Bróker Hipotecario 💼
Los intermediarios de crédito inmobiliario (brókers hipotecarios) son clave. Ellos conocen las políticas internas de cada banco.
- Su Ventaja: Saben qué bancos ofrecen de forma discreta un 90% a un perfil concreto (por ejemplo, Ibercaja y Kutxabank suelen ser más flexibles con hipotecas para jóvenes). Cobran una tarifa solo si consiguen la financiación, por lo que trabajan con gran incentivo.
Conclusión de AhorraSeguro.info: La Decisión Inteligente
La Hipoteca 100% en 2025 ya no es un sueño, sino una realidad accesible si cumples los requisitos de Joven/Familia con hijos (vía Aval ICO) o si estás dispuesto a comprar un activo bancario.
Si eres un comprador tradicional con buen perfil, pero no cumples las condiciones del ICO, tu mejor estrategia es:
- Ahorrar el 10% de Gastos: Es el coste ineludible.
- Buscar el 90% del Préstamo: Negocia con bancos digitales (neobanks) o brókers hipotecarios para acercarte lo máximo posible a la financiación total.
Recuerda siempre que conseguir el 100% te ata una deuda mayor. Asegúrate de que tu cuota sigue siendo cómoda, incluso si los tipos de interés suben. El objetivo no es solo comprar la casa, sino poder pagarla con tranquilidad.