Hipotecas 90% Financiación: El Perfil Solvente y las Vías Secretas para Evitar el 20% de Entrada

El 90% de financiación hipotecaria se ha consolidado como el nuevo «santo grial» para compradores solventes que, por distintas razones, no han podido ahorrar el 20% de la entrada. Conseguir ese 10% extra es el punto donde la banca tradicional cierra la puerta, pero donde ciertos bancos digitales y brókers abren un camino.

En AhorraSeguro.info, analizamos los requisitos innegociables para ser un candidato al 90%, las entidades que lo ofrecen y cómo un bróker o una hipoteca joven pueden ser la solución.

1. El Riesgo Aceptado: Por qué la Banca Otorga el 90%

Al financiar el 90%, el banco asume un riesgo mayor en caso de impago y posterior venta del inmueble. Por lo tanto, solo lo concede a perfiles que compensan ese riesgo con una solvencia personal inigualable.

1.1. La Regla de Oro: El Ahorro de los Gastos es Obligatorio

Si consigues el 90% de financiación, el banco solo cubre el precio de la vivienda. El comprador debe seguir aportando el 10% – 12% del valor de la vivienda para cubrir los gastos de impuestos, notaría y registro.

Importante: Si no puedes demostrar que tienes ahorrado el 10% de los gastos (ej. 20.000 € para una casa de 200.000 €), ninguna entidad te concederá el 90% de financiación.

2. Requisitos Innegociables para la Hipoteca 90% 📝

Para que el banco considere el 90%, tu expediente debe ser impecable:

1. Estabilidad Laboral: Contrato indefinido con alta antigüedad (mínimo 2-3 años). Funcionarios y empleados públicos tienen preferencia.
2. Ingresos Elevados: Ingresos netos conjuntos superiores a 3.000 €/mes, estables y demostrables.
3. Baja Tasa de Endeudamiento: La nueva cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 30% de tus ingresos netos mensuales.
4. Historial Crediticio Limpio: Cero deudas en el CIRBE y ausencia total de incidencias en ASNEF.

3. Vías de Acceso al 90% de Financiación

3.1. 1. Hipotecas para Jóvenes (Menores de 36)

Ciertos bancos ofrecen productos específicos para jóvenes como gancho comercial:

• Bankinter / Ibercaja (Hipoteca Joven): Suelen financiar hasta el 90% a menores de 36 años, exigiendo una alta vinculación (nómina, seguros y a veces planes de pensiones) a cambio.
• ImaginBank (CaixaBank): En ocasiones, ofrece productos para jóvenes que se acercan al 90%, con la ventaja de una gestión 100% online.

3.2. 2. A través de un Bróker Hipotecario

Los brókers hipotecarios son especialistas en forzar el 90% en entidades que no lo ofrecen de forma abierta.

• Mecánica: Presentan tu perfil premium a bancos con convenios internos que sí pueden asumir el riesgo del 90%.
• Coste: Cobran honorarios solo si se formaliza el préstamo (entre el 1% y el 5% del capital). El ahorro que consiguen en el tipo de interés y la financiación extra suelen compensar este coste.

3.3. 3. Hipotecas por Garantía Adicional (Aval Familiar)

Si un familiar (generalmente los padres) ofrece una propiedad como garantía adicional o actúa como avalista, el riesgo para el banco desaparece, y el 90% se concede fácilmente.

4. Conclusión de AhorraSeguro.info: La Estrategia Correcta

Si eres un candidato al 90%, la peor decisión es ir de sucursal en sucursal.

1. Analiza tu perfil: Asegúrate de que cumples con la regla del 30% de endeudamiento.
2. Contacta a un Bróker: Un buen bróker hipotecario con success fee te dirá en 48 horas si el 90% es viable en tu caso sin que tengas que pagar nada por el intento.
3. Compara la TAE: El TIN del 90% será más alto que el del 80%. Calcula si el coste extra de intereses compensa la falta de ahorro.